Это привело к повышению арендных ставок, которые, в свою очередь повлекли за собой снижение прибыльности арендаторов. Часть арендаторов покинуло крупные здания, часть потребовало снижения арендной платы. В результате начался процесс банкротства  ТРЦ и офисных центров. Решение проблемы снижения эксплуатационных затрат известен – это повышение энергоэффективности инженерных систем.

Некоторые из этих задач решаются в рамках Building Management Systems (BMS), которые вошли на рынок Украины еще в начале 2000-ых. В процессе подготовки Круглого стола АППАУ, 18 марта, на тему «Как правильно вкладывать деньги в BMS – приоритеты 2015» мы поинтересовались мнением экспертов по поводу состояния рынка на текущий момент. На наши вопросы любезно согласились ответить: 

1. Как бы вы охарактеризовали рынок BMS в Украине за последние 2-3 года? Что на нем происходит и чего следует ожидать в ближайшее время?

Михаил Кордюков: Я делю рынок BMS в Украине на два сегмента: бытовой и промышленный. И тот и другой за последние 2-3 года не изменились. Бытовой стабильно прирастает  за год десятком систем и меняться не будет. О промышленных системах BMS в секторе ОВК Украины мне ничего не известно. Была предпринята попытка создания такой системы – она закончилась неудачей. В ближайшее время  на рынке будут энергично внедряться локальные системы управления ОВК, не связанные с BMS, решающие задачи снижения потребления энергии зданиями.

Сергей Ярчук: Если отделить BMS от Home Automation, то рынок существует, запросы на его решения есть. Но сам рынок крайне проблемный, есть много разнонаправленных факторов, которые его ограничивают – поэтому стабильного развития рынка нет. В основном рынок занят внутренними системами производителей ОВК.

Чаще всего под BMS понимают диспетчеризацию и дистанционное управление, решения принимает диспетчер, не автоматика.  

Работа нашего рынка и рынка Европы – кардинально отличается. Речь идет скорее о контроле отдельных систем в рамках BMS – АСКУЭ, контроль параметров и диспетчеризация/СКАДА, вентиляция, кондиционирование,  отопление,  освещение

2. Часто можно услышать критику в адрес заказчиков и, частично, самих поставщиков систем управления зданиями – дескать, – «не разбираются, путают и т.п.». В чем именно рынку не хватает правильного понимания?

МК: Проблема в том, что рынок недвижимости Украины – весьма специфичен, правила на нем отличаются от европейских. На нем нет «заказчика» в том виде, в котором он присутствует в промышленной автоматизации. Инвесторы проектов не включают в ТЗ требование о включении ОВК в систему BMS. И часто считают саму BMS «излишеством», с которым мирятся, чтобы в рекламе использовать термин «офис класса А+». Инвесторы до 2014г были уверены в том, что арендаторы зданий (или покупатели жилой недвижимости) будут платить ту цену, которую назовет владелец. В 2014 ситуация изменилась – арендаторы не согласны платить, и степень вакантности офисных помещений (с гостиницами – аналогичная картина, с ТРЦ – чуть лучше) приблизилась к 50%. Инвесторы начали лихорадочно искать пути снижения эксплуатационных издержек и неминуемо придут к пониманию, что хорошая BMS такую экономию даст при определенных условиях. Т.е. эта сторона (владельцы недвижимости) рынка готова инвестировать в BMS. Теперь очередь за поставщиками систем BMS – если они предложат качественный продукт, то рынок оживится. Для «правильного понимания» рынку BMS не хватает менеджеров, способных говорить не о «протоколах передачи данных», а о деньгах заказчика: инвестициях, экономическом эффекте, сроке окупаемости, возврате инвестиций, экологической составляющей…

СЯ: я бы выделил следующие факторы непонимания или, скажем так, проблем рынка:

• в проекте чаще всего есть упоминание о BMS, но как таковой «проект BMS», разработанный проектантом, отсутствует
• более того, чаще всего ТЗ на BMS вынужден разрабатывать интегратор с заказчиком в процессе переговоров
• интегратор вообще не участвует в процессе проектирования систем ОВК, эта часть разрабатывается независимо своим подрядчиком. Чаще всего ему доводят информацию о производителе, и есть ли у него шлюзы в систему BMS.
• у интегратора чаще всего нет технолога по ОВК.
• генподрядчик и заказчик рассматривают BMS по остаточному принципу, на что останутся деньги.

3.Что касается энергоэффективности – насколько установленные системы отвечают ожиданиям заказчиков в этой области? И каков их потенциал  – другими словами, что мы можем ожидать от новых решений BMS в новых условиях, когда цены на энергоносители резко возрастают?

МК: Сами по себе BMS не обладают свойством энергоэффективности. Когда мы употребляем термин «энергоэффективность», то речь идет о технологических системах – например я работаю с ОВК системами. Сейчас в большинстве офисных зданий, гостиниц, ТРЦ установлены инженерные системы, использующие технологи 20..50-летней давности. Новые системы потребляют энергии на 20..40% менше. Вот переход от старых систем к новым и называют «энергоэффективностью». В большинстве случаев старые системы бессмысленно включать в состав BMS.  Новые системы, как правило, имеют в своем составе встроенную диспетчеризацию – АСКУЭ, погодозависимое регулирование, годичные таймеры, интернет-управление, различные сервисные возможности. И сторонняя BMS становится лишней в этой ситуации. Я вижу единственную возможность активизации продаж BMS – предложить решения с новым качеством. Например – интеграцию ОВК систем в BMS с управленим от ФИДЕЛИО для гостиниц. Например – создание АРМ управляющего зданием  для ТРЦ с функцией утилизации тепла и функцией прогнозирования потребления энергоресурсов. Такие системы будут востребованы рынком. Отдельно следует сказать о жилой недвижимости – очень нужны системы поквартирного учета тепловой энергии, простые BMS системы для детсадов и школ… Их сейчас нет, и вопрос – будут ли они продаваться – тема для серьезного бизнес-прогноза.

СЯ: при существующих тарифах, в системах BMS мало применяется систем энергосбережения по ОВК

Ожидания для заказчика: 

• есть ли готовое ТЭО от применения по BMS
• кто будет делать систему энергосбережения – интегратор с BMS или поставщик технологического оборудования ОВК? Вопрос разделения компетенции и ответственности стоит очень остро – интегратор BMS не знает ньюансов технологий энергосбережения ОВК, кроме таймеров и расписаний.  Поставщик ОВК делает систему сам, без интегратора и дает ему в лучшем случае контролер с шлюзом.

4.Как ведут себя крупные поставщики комплектующих и решений в этой области? Почему то в АППАУ мы не видим ясного позиционирования многих игроков – мировых брендов, хотя казалось бы – их время сейчас и пришло?

МК: Все поставщики ведут себя одинаково – они просто выпускают оборудование. А вот разработка «продаваемых решений» – прерогатива местных фирм. В Европе отлично продаются решения для жилых коттеджей: «умные термостаты, интеллектуальные розетки» и т.п. А если украинские фирмы просто переведут на свой язык буклеты и выставят на стендах эти решения, то вряд ли это будет продаваться – необходимо адаптировать, «локализовать» решения. Я работал с «мировым брендом» в проекте демонстрационного коттеджа, потратил много времени, чтобы объяснить тонкости технологии энергосбережения, но понимания не добился. Позиционирование «мировых брендов» – железное: «сколько вы продадите на местном рынке?». Ах – немного? Тогда ориентируемся на Европу… Поэтому инициатива должна исходить от украинских фирм, если они хотят продавать продукцию «мировых лидеров» в Украине.

СЯ: Поставщики продают оборудование. Делают обучения по своей линейке, хотя настоящих специалистов у большинства – нет. Знания получает сам интегратор из открытых источников.

Разработчик протоколов – на Украине вообще не присутствует, ассоциаций (как в Европе) нет, центров обучения и продвижения тоже нет.

Типовых решений, связанных с энергоэффективностью и ТЭО – я еще не встречал. Да и скорее всего, основная энергоэффективность в технологическом оборудовании, а не в программировании.

Главная проблема – нет одного поставщика оборудования, а есть конфликт интересов. Есть поставщик BMS и есть поставщик ОВК, который хочет продать свое штатное оборудование автоматики и никакая BMS ему вообще не нужна (при том, что BMS получится для заказчика даже дешевле).

5. На чем Вы будете фокусироваться в нашей дискуссии 18 марта?

МК: На нескольких вопросах:

1. Донести информацию об энергоэффективных технологиях ОВК до украинских фирм, рассказать им о возможностях нового для них сегмента рынка. Об энергетической безопасности Украины, о новых требованиях к комфортности недвижимости – о том, что специалисты АППАУ могут сделать в этом направлении.
2. Рассказать о нескольких «горячих темах» – возможно, найдутся желающие инвестировать в новые проекты.
3. Рассказать о том, что специалисты ОВК готовы работать в составе рабочих групп на новых проектах BMS, что есть готовые решения, наработанный опыт создания и эксплуатации систем управления крупными объектами.

СЯ: Я думаю, нужно сделать SWOT и открыть дискуссию.. Любой анализ должен начинаться с него, чтобы понимать с чем бороться и куда мы идем. Спасибо!

*************

Спасибо нашим экспертам! До скорой встречи 18 марта. Приглашаем всех желающих! Регистация открыта